実は不動産投資のキャッシュフローはみなさんが思っているほど多いものではありません。非常に少ない場合やマイナスになってしまう場合もあります。先ほど計算した物件では月々のキャッシュフローがマイナスになっていました。
マイナスとは自分の貯金などから毎月その金額を支払うと言うことです。ここだけを切り取ると一見損をして不動産を持ち続けているかに見えますが、そうではありません。
不動産投資には2つのキャッシュポイントが存在します。家賃収入（インカムゲイン）と不動産の売却益（キャピタルゲイン）です。
不動産投資は家賃収入などキャッシュフローで儲かるように思えますが、実はそうではありません。売却時、またローン完済後に一気に儲かるのが不動産投資の特徴です。例えば次の2つの不動産を比べてみましょう。
| 不動産A | 不動産B | |
| 物件詳細 | 都内中古アパート1棟 | 都内ワンルームマンション |
| 物件価格 | 2,500万円 | 2,500万円 |
| 初期費用 | 0円 | 100万円 |
| 月々のキャッシュフロー | ＋1万円 | −1万円 |
| 融資期間 | 35年 | 35年 |
一見すると、不動産Aの方が、毎月プラス1万円になって、初期費用もかからずできるため良いように思えます。
またキャッシュフローだけで考えると、不動産Bは毎月不動産を持つためだけに1万円支払わなければならず、さらに初期費用も100万円かかっており損をしているように思えます。
しかし、35年後のローン完済後に売却した際には次のようになります。
| 不動産A | 不動産B | |
| 物件詳細 | 都内中古アパート1棟 | 都内ワンルームマンション |
| 物件価格 | 2,500万円 | 2,500万円 |
| 初期費用 | 0円 | 100万円 |
| 月々のキャッシュフロー | ＋1万円 | −1万円 |
| 融資期間 | 35年 | 35年 |
| トータルのキャッシュフロー（35年間） | ＋420万円 | －420万円 |
| 売却価格 | 500万円（土地のみ） | 2,000万円 |
| その他 | 解体費用：100万円 | なし |
| トータル利益 | 820万円 | 1,480万円 |
一気にこの2つの利益は逆転します。
つまり、一見キャッシュフローによってマイナスに見えていても売却によって一気に利益を得ることができる資産型の投資が不動産投資の最大の特徴なのです。そのため短期的に儲けたいという方というよりは将来の備えや資産形成をしていきたいという方に向く投資なのです。
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ファイナンシャルプランナー
プロフィール
栃木県鹿沼市生まれ 33歳
消防士をしていた27歳の時、結婚をきっかけに資産運用の必要性に気づき独学で勉強を始める。
国内外で資産運用を学んだ後に32歳で独立、YELL合同会社を設立する。
現在は、日本全国にクライアントを持ち、米国株式スクールの運営や資産形成コミュニティーの運営をしている。
米国株式を使った資産形成サポートをはじめ、保険のプランニング、ポイントの有効活用など、主に公務員、サラリーマンの方の資産運用に強みを持つ。
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