【キャッシュフローの計算方法】

不動産投資の一般的なキャッシュフローの計算方法をご紹介します。
キャッシュフローは次の式で計算することができます。

月々の家賃収入合計 ー 月々のランニングコスト ー 月々のローン返済額 ー 税金 = 月々のキャッシュフロー

例えば次のような物件のキャッシュフローを実際に求めてみましょう。

・物件詳細:都内新築ワンルームマンション
・物件価格:2,500万円
・家賃収入:14万円/月
・表面利回り:6.72%
・不動産管理費:20%(2.8万円/月)
・想定空室率:15%(2.1万円/月)
・火災保険料:1万円
・融資額:2,500万円(フルローン)
・融資期間:35年
・返済額:6.1万円(金利含む)
・金利:2%

月々の家賃収入合計は14万円、月々のランニングコストは、不動産管理費の2.8万円と想定空室率の2.1万円、火災保険料の合計5.9万円、そして返済額(金利含む)は6.1万円となりキャッシュフローは次のように計算できます。

14万円(月々の家賃収入合計) ー 5.9万円(月々のランニングコスト) ー 6.1万円(月々のローン返済額)=2万円( 税金を除いた月々のキャッシュフロー)

税金を除いた場合のキャッシュフローは月々プラス2万円です。

不動産を購入した年には税金はかかってきませんが、唯一取得年に1度だけ不動産取得税が課税されます。

支払い時期は物件引き渡し後3ヶ月〜1年後程度です。

課税額は次の通りです。

・建物:固定資産税評価額の3%
・土地:固定資産税評価額の半分の3%(※平成30年3月31日まで)

このキャッシュフロー金額からこれらの税金を差し引くと1年目のキャッシュフローはマイナスになってしまいます。

2年目になって不動産取得税が無くなっても、今度は所得が上がった分住民税や所得税、固定資産税などで毎月若干のマイナスになることが想定されます。

このように、不動産購入前にはその物件でどれくらいのキャッシュフローになるのかをしっかりと計算する必要があります。

小嶋和也
代表 小嶋和也
YELL合同会社 
ファイナンシャルプランナー

プロフィール
栃木県鹿沼市生まれ 33歳
消防士をしていた27歳の時、結婚をきっかけに資産運用の必要性に気づき独学で勉強を始める。
国内外で資産運用を学んだ後に32歳で独立、YELL合同会社を設立する。
現在は、日本全国にクライアントを持ち、米国株式スクールの運営や資産形成コミュニティーの運営をしている。
米国株式を使った資産形成サポートをはじめ、保険のプランニング、ポイントの有効活用など、主に公務員、サラリーマンの方の資産運用に強みを持つ。


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