【不動産投資にはどの火災保険がおすすめ?火災保険の種類と選び方】

不動産投資における最大のリスクが台風や地震、大雨などの災害リスク、火災などの人災リスクです。
例えば、地震などで建物が崩壊してしまった場合、何も対策をしていなければ家賃収入がなくなり、それにより返済のみが残ってしまう他、元どおりに修繕するのにも莫大な費用がかかってきてしまいます。
このような災害・人災リスクはいつどこで起きるかを想定することが難しいだけではなく、会社員や公務員ではまかないきれないような莫大な費用が一気に発生してしまうという特徴があります。
そんなリスクへの対策として必要不可欠なのが火災保険です。

また、保険の加入時にも注意しておかなければ、保険料が高くなり、キャッシュフローを圧迫したり、いざ損害が発生した際に補償を受けられなくなってしまう事もあります。
本記事では、不動産投資を行うにあたって必要な火災保険の知識と、どういった火災保険を選べば良いのかについて詳しく解説いたします。

目次

1  不動産投資に火災保険は必要不可欠!
2  火災保険の種類と選び方
  2.1  火災保険と同時に地震保険にも加入しよう!
  2.2  もしもの際に地震保険と土地価格で損害を全額回収できるようにするのがベスト
3  火災保険加入時の注意点
4  火災保険と地震保険のセットで必須

不動産投資には火災保険が必要不可欠!

不動産投資の中で一番損害額が大きなリスクが台風や大雨、地震などによる災害と、火災などによる人災のリスクです。
例えば、隣の家屋で起きたちょっとした不注意による火災によって所有物件が全焼してしまったとしても、隣の家屋の所有者に損害倍書を請求することはできないと失火責任法によって定められています。

また、放火など犯人が不明である場合には、責任を追求することができません。
人災であればまだしも、災害であれば、なおさら損害の責任を追求することは難しくなります。
そういったいつ起きるか予測が難しい人災や災害によって生じた大きな損害を最小限に留めてくれるのが火災保険です。
そのため、不動産投資において火災保険への加入は絶対に必要であると言えます。

火災保険の種類と選び方

不動産投資家が加入する火災保険には次のような種類があります。

火災保険の種類 概要
住宅火災保険 火災保険の中で最も一般的なものです。補償内容は、火災、落雷、破裂、爆発、風、ひょう、雪災です。
住宅総合保険 住宅火災保険に、盗難、水漏れ、水災(洪水、高潮、土砂崩れ)、建物外部からの落下、衝突、騒じょうを補償内容として追加したものです。
新型火災保険 住宅火災保険にオプションを自由に選択してつけ、自分にあったプランを設計できるようにしたものです。自由度の高さが特徴であり、近年はこの新型が主流になりつつあります。

また、火災保険は自分が購入する物件の災害、人災リスクを考慮し、補償内容によって選ぶのが一般的です。
例えば、東京都内にある街中の区分所有マンションであれば、大きな一棟マンションの一室であり、住宅火災保険の補償内容でほとんどの場合カバーができることから、それに加入しておけば問題ないと言えます。
一方で海抜が10m以下である場合や、国土交通省のハザードマップと重ねてみて、土砂崩れや洪水、津波の危険性が高い地域であれば住宅総合保険への加入が必要となります。

また、物件が地盤の硬い丘の上にあり水災(洪水、高潮、土砂崩れ)の心配がないということであれば、新型火災保険によって基本は住宅総合保険でありながら、水災だけを補償内容から外すということも可能になります。

火災保険と同時に地震保険にも加入しよう!

自然災害の中で最も損害が大きくなりやすいのが地震です。
2011年に発生した東日本大震災では、地震の揺れと津波によって多くの建物が倒壊しました。
この地震と津波、それに火山の噴火を原因とする損害を補償してくれるのが地震保険です。

例えば地震が原因で発生した「火災」や「洪水」「土砂崩れ」など、一見火災保険の補償の範囲に入っているように見えても実際は「火災」の根本的な原因が地震である場合、保険が一切おりません。
いまだ地震保険への加入率は30.5%(2016年損害保険協会調べ)であり、過半数が地震保険へ加入していません。
その理由の一つとして、補償内容が火災保険での建物評価額の30〜50%とすべて補償される訳ではない割に、地震保険に加入すると火災保険単体と比べて倍のコストがかかるためです。

しかし、不動産投資は動かす金額が大きい分、損害も大きいため「いかにリスク対策をするか」が非常に大切な投資です。
そのため、30〜50%であってももしもの時を考えると大きな助けになります。
できるだけ地震保険に加入しておくことをおすすめします。
地震保険は単独で入ることはできません。
そのため、火災保険とセットで加入しておきましょう。
年間で数千回以上の地震が観測される日本列島では地震保険も必要不可欠と言えます。

もしもの際に地震保険と土地価格で損害を全額回収できるようにするのがベスト

地震大国日本では、いつ大地震がおきてもおかしくはありません。
その時期を予知することは大変難しいと言えます。
もし仮に地震が起き、揺れや津波、火災によって自分の所有する3,000万円の一棟アパートが全損してしまった場合を考えてみてください。
通常の火災保険しか加入していなければ、地震が原因である以上補償は全くされず、損害は3,000万になります。
また、家賃収入が入ってこないばかりか返済は残り、なおかつ建て替えにも同等の金額がかかります。
こうなってしまっては、大抵の場合には借金地獄に陥ったり、返済が追いつかず自己破産してしまいます。

また、「再調達価額」で地震保険に入っていれば、物件価格の50%程度は補償されますが、残りの50%は損害として残ってしまいます。
この場合であれば1,500万円の損失です。
しかし、ここで崩壊してしまった建物があった土地の価格が1,500万円であれば、その土地を売却することで返済金額は0円とすることができます。
これは不動産投資のリスクヘッジ方法の一つですが、地震でもし建物が全壊したとしても、地震保険と土地の価格で全損害金額がカバーできるような試算を組んで物件を購入するとなおリスクヘッジが可能になります。

火災保険加入時の注意点

火災保険加入時に注意すべき点は、契約金額の決め方です。火災保険の契約金額の決め方には次の2種類が存在します。

・再調達価額
・時価

再調達価額とは、所有する建物と同じものを建設する際に必要な金額のことです。
時価とは、再調達価額から経年劣化などによる価値の減少分を差し引いた金額のことです。
不動産投資の火災保険の場合には、全損時の建て替えを考えて、「再調達価額」で契約するのが基本です。

例えば、中古マンションを購入して火災によって全焼した場合、再調達価額で契約していた場合には、その中古マンションと同等の形の新築マンションとして建て替えることが可能になります。

火災保険と地震保険のセットで必須

日本で不動産投資を行う場合には、火災保険と地震保険への加入は必須です。
たとえ経費が上がってしまっても、リスクヘッジにはしっかりとお金をかけておくべきです。
むしろそんな火災保険や地震保険の経費に悩むのではなく、それらは必須のものと考え、たとえそれらがかかっても、利益がしっかりと見込めるような物件を選べるように日々情報と知識を蓄えていくことの方が大切です。